Evidenční list nájemného: k čemu je dobrý a co v něm má být
6 min čtení
Evidenční list nájemného dnes nemá oporu v zákoně — pochází z dob regulovaného nájemného. Přesto ho spousta pronajímatelů používá dál a má to dobrý důvod: je to jediná příloha smlouvy, kterou změníš bez dodatku.
- Není povinný, ale ušetří ti dodatky ke smlouvě při každé změně záloh.
- Funguje jen tehdy, když na něj smlouva výslovně odkazuje.
- Zálohy v něm musí být rozepsané po službách, ne jednou částkou.
- Nájemné jím nezvýšíš — to má vlastní postup.
Co to je a proč ho vést
Evidenční list je jednostránkový přehled, kde je u konkrétního bytu rozepsané nájemné, jednotlivé zálohy na služby a počet osob, podle kterých se zálohy počítají. Nájemní smlouva na něj odkazuje a tím se stává její součástí.
Výhoda je ryze praktická. Když se změní cena vody nebo se do bytu nastěhuje další osoba, nemusíš podepisovat dodatek ke smlouvě — vystavíš nový evidenční list s datem účinnosti, pošleš ho nájemníkovi a máš doloženo, odkdy platí jaké zálohy.
Věta ve smlouvě, bez které je to jen papír
„Výše nájemného a záloh na služby je uvedena v evidenčním listu, který tvoří přílohu této smlouvy. Pronajímatel je oprávněn výši záloh na služby změnit při změně ceny služby, rozsahu spotřeby nebo počtu osob užívajících byt; novou výši sdělí nájemci písemně s uvedením důvodu, a to nejméně jeden kalendářní měsíc před její účinností.“
Bez takové věty je nový evidenční list jen papír a změnu záloh musíš udělat dodatkem, který nájemník podepíše. Když ho podepsat odmítne, platí původní zálohy dál.
Co v evidenčním listu má být
| Položka | Proč tam je |
|---|---|
| Označení bytu | Adresa, číslo jednotky, podlahová plocha — kvůli rozúčtování podle plochy |
| Nájemník a počet osob | Podle počtu osob se rozúčtovává voda a odpad |
| Nájemné samostatně | Odděleně od záloh, kvůli daním i vyúčtování |
| Zálohy po jednotlivých službách | Jedna souhrnná částka neumožní vyúčtovat |
| Celková měsíční platba | To, co má nájemník poslat |
| Datum účinnosti | Od kdy nové částky platí |
Evidenční list k 1. 1. 2026 — byt 2+kk, Opavská 3, Krnov, 2 osoby, 54 m²
Nájemné 20 000 · teplo 1 800 · teplá voda 800 · studená voda 600 · elektřina společných prostor 150 · odpad 200 · výtah a úklid 450
Celkem měsíčně 24 000 Kč, splatné k 15. dni měsíce. Zálohy odpovídají vyúčtování za rok 2025 navýšenému o 8 %.
Rozepsané zálohy jsou důležitější, než se zdá. Když je v listu jen „zálohy 4 000 Kč“, nemáš z čeho vyjít při vyúčtování a nájemník má plné právo se ptát, kolik z toho šlo na teplo.
Kdy ho vystavit znovu
- po ročním vyúčtování, když zálohy zjevně nestačí nebo jsou zbytečně vysoké,
- při změně počtu osob v bytě,
- při změně ceny od dodavatele nebo změně záloh předepsaných společenstvím vlastníků,
- při změně nájemného — tam ale pozor, zvýšení má vlastní pravidla a evidenční list je jen zapisuje.
Jak ho doručit
Písemně a tak, abys doručení uměl doložit — doporučeně, datovou schránkou nebo proti podpisu na druhém výtisku. Dej nájemníkovi rozumný čas, typicky od začátku dalšího měsíce, ne zpětně. A vždy napiš důvod změny; „protože“ není důvod, „podle vyúčtování za rok 2025 vznikl nedoplatek 7 600 Kč“ ano.
V Housiu zapisuješ nájemné a jednotlivé zálohy u nemovitosti jako šablonu nájmu. Z té se skládá předpis pro každý měsíc, takže evidenční list i vyúčtování stojí na stejných číslech jako měsíční platby. Když zálohy změníš, platí nové od data, které zadáš — starší měsíce zůstanou tak, jak byly doopravdy.
Časté dotazy
Je evidenční list povinný?
Ne. U nájmu podle občanského zákoníku nemá oporu v zákoně — pochází z dob regulovaného nájemného. Je to dobrovolná příloha smlouvy, která se ale v praxi hodí.
Můžu jím zvýšit nájemné?
Evidenční list jen zapisuje výši, kterou jsi platně sjednal nebo prosadil. Zvýšení nájemného má vlastní pravidla a samotným vystavením nového listu ho nezvýšíš.
Musí ho nájemník podepsat?
U prvního listu se podpis obou stran hodí, protože je součástí smlouvy. U pozdějších změn záloh stačí písemné oznámení s odůvodněním, pokud to smlouva umožňuje.
Jaký je rozdíl mezi evidenčním listem a předpisem plateb?
Evidenční list je dokument sjednaný k bytu. Předpis plateb je to, co z něj vyplývá pro konkrétní měsíc. V evidenci je praktické mít obojí — list jako dokument a předpis jako číslo, ke kterému se porovnávají skutečné platby.
Opřeno o: praxe podle zákona č. 67/2013 Sb. a § 2235 a násl. občanského zákoníku
Stav k 1. 10. 2026. Text je praktický průvodce, ne právní ani daňové poradenství — u konkrétní smlouvy nebo u sporu se poraď s advokátem či daňovým poradcem.