Encyklopedie pronájmu
Krátká vysvětlení pojmů, na které pronajímatel narazí — jistota, evidenční list, zúčtovací období, technické zhodnocení a další. Vždy s paragrafem, ze kterého to plyne.
Běžné opotřebeníČasový testČistý výnosDaň z nemovitých věcíDaň z prodeje nemovitostiDaňové přiznání z nájmuDluh na nájemnémDSTIDTIEvidenční listFond opravHrubý výnosIdentifikovaná osobaInflační doložkaInvestiční hypotékaJistota (kauce)List vlastnictvíLTVNájem na dobu neurčitouNájem na dobu určitouNájemnéNájemní smlouvaNeobsazenostOdběrné místo (EAN, EIC)Odečet měřidelOdpis nemovitostiPENBPodnájemPojištění pronajímané nemovitostiPoplatek z pobytuPředávací protokolPředpis platebPřeplatek a nedoplatekPříjem podle § 9RevizeRozúčtování nákladůSkutečné výdajeSmluvní pokutaSrovnatelné nájemnéSVJTechnické zhodnoceníUbytovací službaÚrok z prodleníÚschova kupní cenyVěcné břemenoVklad do katastruVlastní bytová potřebaVýdajový paušál 30 %Výnos z vlastního kapitáluVýpověď bez výpovědní dobyVýpovědní dobaVyúčtování služebZálohy na službyZástavní právoZúčtovací obdobíZvýšení nájemného
Smlouva a nájem
Co se podepisuje, na jak dlouho a jak to skončí.
Nájemní smlouva
Písemná dohoda, kterou pronajímatel přenechává nájemci byt k zajištění bytových potřeb a nájemce se zavazuje platit nájemné.
Jistota (kauce)
Peníze složené nájemcem při podpisu smlouvy, ze kterých pronajímatel na konci nájmu uhradí dluhy a škodu nad rámec běžného opotřebení.
Smluvní pokuta
Částka sjednaná ve smlouvě pro případ porušení povinnosti nájemce; spolu s jistotou nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Nájem na dobu určitou
Nájem sjednaný do konkrétního data; skončí uplynutím doby, ale mlčením pronajímatele se může automaticky prodloužit.
Nájem na dobu neurčitou
Nájem bez sjednaného konce; nájemce ho může vypovědět bez důvodu, pronajímatel jen ze zákonného důvodu.
Výpovědní doba
Tři měsíce, po které nájem po doručení výpovědi ještě trvá; běží od prvního dne měsíce následujícího po doručení.
Výpověď bez výpovědní doby
Okamžité ukončení nájmu, když nájemce porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem — typicky dluží nájemné a služby za tři měsíce.
Podnájem
Přenechání bytu nebo jeho části další osobě samotným nájemcem, ne vlastníkem.
Předávací protokol
Zápis o stavu bytu, měřidel a klíčů při předání; není povinný, ale rozhoduje většinu sporů o kauci.
Běžné opotřebení
Přirozené opotřebení bytu užíváním, které nese pronajímatel a nelze ho strhnout z jistoty.
Peníze a platby
Nájemné, zálohy, jistota a co se s nimi smí dělat.
Nájemné
Platba za užívání bytu samotného, bez záloh na služby; její výši si strany sjednají ve smlouvě.
Zvýšení nájemného
Jednostranně lze nájemné zvýšit jen písemným návrhem, nejvýše o 20 % za poslední tři roky a do výše srovnatelného nájemného v místě.
Inflační doložka
Ujednání ve smlouvě, podle kterého se nájemné každoročně upraví o míru inflace; nahrazuje zákonný postup zvyšování.
Srovnatelné nájemné
Nájemné obvyklé v daném místě a čase u bytů srovnatelné velikosti, stavu a polohy; strop pro zákonné zvýšení.
Zálohy na služby
Měsíční platby na teplo, vodu a další služby, které se po skončení zúčtovacího období vyúčtují proti skutečným nákladům.
Evidenční list
Příloha nájemní smlouvy s rozpisem nájemného a jednotlivých záloh; dá se měnit bez dodatku, pokud na ni smlouva odkazuje.
Předpis plateb
Částka, kterou má nájemce za daný měsíc zaplatit — nájemné plus zálohy na služby.
Dluh na nájemném
Nezaplacené nájemné a zálohy; při dluhu ve výši tří měsíčních plateb jde o zvlášť závažné porušení povinností nájemce.
Úrok z prodlení
Zákonný úrok z dlužné částky; jeho sazba je repo sazba ČNB platná pro první den kalendářního pololetí zvýšená o 8 procentních bodů.
Přeplatek a nedoplatek
Rozdíl mezi zaplacenými zálohami a skutečnými náklady na služby za zúčtovací období.
Služby, energie a dům
Vyúčtování, měřidla, odběrná místa a společenství vlastníků.
Zúčtovací období
Období, za které se vyúčtovávají služby — nejčastěji kalendářní rok, nejvýše dvanáct měsíců.
Vyúčtování služeb
Rozpis skutečných nákladů na služby proti zaplaceným zálohám, který musí pronajímatel doručit do čtyř měsíců od konce zúčtovacího období.
Rozúčtování nákladů
Rozdělení celkového nákladu na službu mezi jednotlivé byty — podle měřidel, počtu osob nebo podlahové plochy.
Odečet měřidel
Zápis stavu vodoměrů, elektroměru, plynoměru a indikátorů topných nákladů k určitému dni.
Odběrné místo (EAN, EIC)
Místo dodávky elektřiny nebo plynu označené jednoznačným kódem — EAN u elektřiny, EIC u plynu.
PENB
Průkaz energetické náročnosti budovy; pronajímatel ho musí předložit zájemci o nájem a předat nájemci.
SVJ
Společenství vlastníků jednotek — právnická osoba, která spravuje dům a pozemek za vlastníky bytů.
Fond oprav
Běžné označení pro dlouhodobou zálohu na opravy a správu domu, kterou vlastník jednotky platí společenství.
Revize
Pravidelná kontrola vyhrazených technických zařízení — elektroinstalace, plynu, komínů, hromosvodu nebo výtahu.
Pojištění pronajímané nemovitosti
Pojištění stavby, případně domácnosti a odpovědnosti; u pronajímaného bytu je potřeba pojistku na pronájem výslovně sjednat.
Daně a účetnictví
Co stát chce z příjmu z nájmu a co si smíš odečíst.
Příjem podle § 9
Příjem z nájmu nemovitostí u fyzické osoby; nepodléhá sociálnímu ani zdravotnímu pojištění a nevyžaduje živnostenské oprávnění.
Výdajový paušál 30 %
Možnost odečíst od příjmů z nájmu 30 % bez dokládání, nejvýše však 600 000 Kč za rok.
Skutečné výdaje
Doložitelné náklady na pronajímanou nemovitost, které se odečtou od příjmů místo paušálu.
Odpis nemovitosti
Postupné promítnutí pořizovací ceny nemovitosti do výdajů; byty a budovy se odepisují 30 let.
Technické zhodnocení
Nástavba, přístavba, rekonstrukce nebo modernizace nad 80 000 Kč za rok; nedává se do výdajů najednou, ale zvyšuje vstupní cenu.
Daňové přiznání z nájmu
Přiznání podává zaměstnanec s příjmy z nájmu nad 20 000 Kč ročně, ostatní při celkovém příjmu nad 50 000 Kč.
Daň z nemovitých věcí
Místní majetková daň, kterou platí vlastník nemovitosti podle stavu k 1. lednu; u pronájmu je daňově uznatelným výdajem.
Ubytovací služba
Přechodné ubytování se službami — typicky krátkodobý pronájem přes platformy; daní se podle § 7 a vyžaduje živnost.
Poplatek z pobytu
Místní poplatek, který platí host za každý započatý den pobytu kromě dne příjezdu; horní hranice sazby je 50 Kč.
Identifikovaná osoba
Kdo není plátcem DPH, ale přijal službu od osoby povinné k dani ze zahraničí a musí z ní odvést daň.
Koupě, hypotéka a prodej
Co řeší pronajímatel před koupí bytu a při jeho prodeji.
Hrubý výnos
Roční nájemné dělené pořizovací cenou nemovitosti, bez odečtení jakýchkoli nákladů.
Čistý výnos
Roční nájemné po odečtení provozních nákladů, neobsazenosti a daně, dělené pořizovací cenou.
Výnos z vlastního kapitálu
Čistý příjem po zaplacení úroků, dělený penězi, které jsi do bytu vložil ze svého.
Neobsazenost
Doba, po kterou byt nemá nájemníka a nepřináší příjem; do výnosu patří jako pravidelná položka, ne jako smůla.
LTV
Poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti; závazná horní hranice je 80 %, u žadatelů do 36 let na vlastní bydlení 90 %.
DTI
Poměr celkového zadlužení žadatele k jeho ročnímu čistému příjmu; závazná horní hranice je podle rozhodnutí ČNB deaktivovaná.
DSTI
Poměr měsíčních splátek všech úvěrů k měsíčnímu čistému příjmu; závazná horní hranice je stejně jako u DTI deaktivovaná.
Investiční hypotéka
Podle ČNB úvěr na pořízení třetí a další obytné nemovitosti, nebo nemovitosti určené k pronájmu; od 1. 4. 2026 u ní banky uplatňují přísnější limity.
Časový test
Doba vlastnictví, po jejímž uplynutí je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně — 5 let u nemovitostí nabytých do konce roku 2020, 10 let u nabytých od roku 2021.
Daň z prodeje nemovitosti
Neosvobozený příjem z prodeje nemovitosti se daní jako ostatní příjem; základem je rozdíl mezi prodejní cenou a prokázanými výdaji.
Vlastní bytová potřeba
Použití peněz z prodeje na vlastní bydlení, které osvobodí příjem od daně i tehdy, když jsi nesplnil časový test.
List vlastnictví
Výpis z katastru nemovitostí, který u konkrétní nemovitosti uvádí vlastníka, zástavní práva, věcná břemena a probíhající řízení.
Úschova kupní ceny
Uložení kupní ceny u advokáta, notáře nebo banky, odkud se prodávajícímu vyplatí až po zápisu nového vlastníka do katastru.
Vklad do katastru
Zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí; jeho právní účinky nastávají ke dni podání návrhu, ne ke dni rozhodnutí.
Zástavní právo
Právo věřitele uspokojit se z nemovitosti, když dlužník nesplácí; zapisuje se do katastru a přechází s nemovitostí na nového vlastníka.
Věcné břemeno
Právo třetí osoby užívat cizí nemovitost nebo omezení vlastníka v jejím užívání; zapisuje se do katastru a přechází na nového vlastníka.