Krátkodobý pronájem a Airbnb: co všechno musíš splnit
10 min čtení
Krátkodobý pronájem vypadá jako pronájem, ale právně i daňově je to něco jiného — ubytovací služba. Rozdíl se projeví v živnostenském rejstříku, v daňovém přiznání, u DPH i v tom, co musíš hlásit obci a policii.
- Krátkodobé ubytování se daní podle § 7 jako samostatná činnost, ne podle § 9 jako nájem.
- Platí se z něj sociální i zdravotní pojištění, na rozdíl od klasického nájmu.
- Poplatek z pobytu vybíráš od hostů a odvádíš obci — horní sazba je 50 Kč za osobu a noc.
- Provize od zahraniční platformy z tebe udělá identifikovanou osobu k DPH.
- Vedeš domovní knihu a cizince hlásíš cizinecké policii.
Nájem, nebo ubytovací služba
Rozhoduje účel a to, co kolem bydlení poskytuješ. Nájem je o uspokojení bytové potřeby — člověk tam bydlí. Ubytovací služba je přechodné ubytování se službami.
| Nájem bytu | Ubytovací služba | |
|---|---|---|
| Účel | bydlení | přechodné ubytování |
| Doba | měsíce a roky | dny a týdny |
| Služby | jen energie a provoz domu | úklid, prádlo, předání klíčů, recepce |
| Daní se podle | § 9 | § 7 |
| Pojistné | neplatí se | sociální i zdravotní |
| Živnost | není potřeba | je potřeba |
Živnostenské oprávnění
Na ubytovací služby potřebuješ živnostenské oprávnění. Ohlašuje se na živnostenském úřadě a je to volná živnost, takže nepotřebuješ odbornou způsobilost — ale potřebuješ ji mít dřív, než začneš hostit.
Daně a pojistné
Příjem z ubytovací služby je příjmem ze samostatné činnosti podle § 7. To znamená:
- daň z příjmů ze zisku, s možností paušálních výdajů podle druhu živnosti,
- sociální a zdravotní pojištění, které se u nájmu podle § 9 neplatí,
- přehledy pro správu sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovnu,
- u některých případů i možnost paušální daně, pokud splníš podmínky.
Právě pojistné bývá to, co výnos z krátkodobého pronájmu srovná s dlouhodobým nájmem víc, než lidé čekají. Srovnání daňových režimů u klasického nájmu rozebírám v článku o dani z pronájmu.
DPH a identifikovaná osoba
Plátcem DPH se stáváš až po překročení obratu. Mnohem dřív se ale staneš identifikovanou osobou — stačí přijmout službu od osoby povinné k dani se sídlem v jiném státě. Provize Airbnb nebo Booking.com přesně taková služba je.
Identifikovaná osoba není plátce: z vlastního ubytování DPH neodvádí a nemá nárok na odpočet. Musí se ale registrovat a z přijatých zahraničních služeb přiznat a odvést daň. Na tohle se nejčastěji zapomíná a doměřuje se zpětně.
Platformy navíc v rámci evropských pravidel hlásí údaje o ubytovatelích daňové správě. Počítej s tím, že příjem z platformy je viditelný.
Poplatek z pobytu
Poplatek z pobytu platí host, ty ho jen vybíráš a odvádíš obci. Horní hranice sazby je 50 Kč za osobu a každý započatý den pobytu s výjimkou dne příjezdu; konkrétní výši určuje obec vyhláškou a může být nižší.
- vedeš evidenční knihu podle obecní vyhlášky,
- poplatek odvádíš ve lhůtách, které vyhláška stanoví,
- poplatek není tvůj příjem — do daňového přiznání nepatří.
Některé skupiny hostů jsou od poplatku osvobozené. Ve vyhlášce své obce si to ověř, sazby i osvobození se liší město od města.
Evidence hostů a cizinci
- Domovní kniha — jméno, datum narození, doklad, doba pobytu, adresa.
- Hlášení cizinců cizinecké policii ve stanovené lhůtě od ubytování.
- Uchovávání záznamů po dobu, kterou předepisují předpisy.
Platforma za tebe nehlásí nic. Kontroly u krátkodobých pronájmů bývají zaměřené právě na evidenci hostů a na poplatek z pobytu, protože se to snadno ověřuje proti veřejnému kalendáři obsazenosti.
Společenství vlastníků a sousedé
Krátkodobý pronájem zatěžuje společné části domu víc než běžné bydlení. Společenství vlastníků ti ho samo o sobě zakázat nemůže, ale může přijímat pravidla užívání společných částí a požadovat náhradu zvýšených nákladů — a sousedé se mohou bránit proti obtěžování nad míru přiměřenou poměrům.
Praktická rada: přečti si stanovy a domovní řád dřív, než koupíš zámek s kódem.
Vyplatí se to oproti dlouhodobému nájmu?
Byt v centru krajského města. Dlouhodobě 20 000 Kč měsíčně, tedy 240 000 Kč ročně, s minimem práce a bez pojistného.
Krátkodobě při 60% obsazenosti a 1 800 Kč za noc jde o zhruba 394 000 Kč hrubého. Odečti provizi platformy, úklid mezi hosty, prádlo, spotřební materiál, vyšší opotřebení, pojistné a svůj čas — a rozdíl se obvykle smrskne na desítky tisíc, ne na dvojnásobek.
Krátkodobý pronájem dává smysl u atraktivní lokality, kde je obsazenost opravdu vysoká, a u člověka, který to bere jako podnikání na plný úvazek. Jako způsob, jak „trochu víc vydělat“ na bytě, to bývá nevýhodné.
Housio umí u nemovitosti přepnout režim na krátkodobý pronájem a vést jednotlivé pobyty — příjezd, odjezd, počet hostů, cenu za noc, úklid i místní poplatek. Z toho pak vidíš tržbu i obsazenost a stáhneš si je jedním exportem, až bude potřeba doložit čísla.
Časté dotazy
Můžu příjmy z Airbnb danit podle § 9 jako nájem?
Zpravidla ne. Jakmile k ubytování poskytuješ služby typu úklidu, výměny prádla nebo předávání klíčů hostům, jde o ubytovací službu podle § 7, tedy o příjem ze samostatné činnosti se vším, co k tomu patří.
Kolik je poplatek z pobytu?
Horní hranice sazby je 50 Kč za osobu a započatý den pobytu, kromě dne příjezdu. Konkrétní sazbu si stanoví obec vyhláškou, takže v každém městě může být jiná — a poplatek není tvůj příjem, jen ho vybíráš a odvádíš.
Musím být plátce DPH?
Plátcem se stáváš až po překročení obratu. Identifikovanou osobou se ale staneš prakticky hned, jakmile přijmeš službu ze zahraničí — třeba provizi od Airbnb nebo Booking.com. Pak podáváš přiznání k DPH z přijatých služeb, aniž bys byl plátcem.
Musím hlásit hosty cizinecké policii?
Ubytovatel vede domovní knihu a cizince hlásí cizinecké policii ve stanovené lhůtě. Platformy to za tebe neudělají.
Může mi společenství vlastníků krátkodobý pronájem zakázat?
Samo o sobě ho zakázat nemůže, ale může přijmout pravidla pro užívání společných částí a vymáhat náhradu zvýšených nákladů. Spory o krátkodobé pronájmy v bytových domech jsou časté — podívej se do stanov dřív, než začneš.
Opřeno o: § 7 zákona o daních z příjmů · zákon č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích · zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců
Stav k 1. 10. 2026. Text je praktický průvodce, ne právní ani daňové poradenství — u konkrétní smlouvy nebo u sporu se poraď s advokátem či daňovým poradcem.