Daň z pronájmu bytu: paušál 30 %, nebo skutečné výdaje?
11 min čtení
Příjem z pronájmu bytu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Rozhodnutí, které tě stojí nejvíc peněz, je jediné: jestli uplatníš paušál 30 %, nebo skutečné výdaje. U bytu s hypotékou je rozdíl klidně desítky tisíc ročně.
- Z nájmu podle § 9 se neplatí sociální ani zdravotní pojištění.
- Paušál je 30 % příjmů, nejvýše 600 000 Kč — tedy plně využitý do příjmu 2 miliony ročně.
- Skutečné výdaje skoro vždy vyhrají, pokud máš hypotéku nebo odepisuješ.
- Daní se to, co ti opravdu přišlo, ne co jsi předepsal.
- Lhůta je tři měsíce po konci roku, elektronicky čtyři, s poradcem šest.
Kdy musíš podat přiznání a do kdy
Dvě hranice, podle kterých se to pozná:
- Máš zaměstnání a vedle něj příjmy z nájmu nad 20 000 Kč za rok? Přiznání podáváš a zaměstnavatel ti roční zúčtování neudělá.
- Nemáš zaměstnání? Rozhoduje celkový roční příjem — přiznání se podává, když přesáhne 50 000 Kč.
| Jak podáváš | Lhůta | Pro koho |
|---|---|---|
| Papírově | 3 měsíce po konci roku (zpravidla 1. dubna) | Kdo nemá datovou schránku |
| Elektronicky | 4 měsíce (zpravidla začátek května) | Datovou schránkou nebo přes portál |
| Přes daňového poradce | 6 měsíců (zpravidla 1. července) | Plnou moc je potřeba uplatnit včas |
Když lhůta padne na víkend nebo svátek, posouvá se na nejbližší pracovní den — proto bývá elektronický termín někdy 2. a jindy 4. května.
Nájem podle § 9, ne živnost
Běžný dlouhodobý pronájem bytu je příjem z nájmu podle § 9. Není to podnikání, nepotřebuješ živnostenské oprávnění a neplatíš z toho pojistné. Hranice se posune ve chvíli, kdy k bydlení přidáš služby — úklid, výměnu prádla, recepci, krátké pobyty hostů. Pak už jde o ubytovací službu podle § 7 se vším všudy, jak rozebírám v článku o krátkodobém pronájmu.
Paušál 30 % se stropem 600 000 Kč
Od příjmů odečteš 30 %, nejvýše však 600 000 Kč za rok. Strop se naplno využije u příjmu 2 miliony korun ročně; nad tuhle hranici už paušál neroste. Nemusíš nic dokládat ani schovávat účtenky a vedeš jen evidenci příjmů.
Paušál dává smysl u bytu bez hypotéky, který jsi zdědil nebo dávno splatil a kde jsi loni nic neopravoval. Jakmile ale máš odpis nebo úroky, obvykle prohrává.
Skutečné výdaje: co všechno si smíš odečíst
- Odpisy bytu — největší položka, viz níž.
- Úroky z hypotéky na pořízení pronajímaného bytu (jistina ne, jen úroky).
- Opravy a údržba — malování, oprava kotle, výměna baterie.
- Pojištění nemovitosti a odpovědnosti.
- Daň z nemovitých věcí za pronajímaný byt.
- Příspěvky do fondu oprav v rozsahu, v jakém jde o náklady na opravy a správu.
- Odměna správci, realitní provize za zprostředkování nájmu, inzerce.
- Poplatky bance za účet vedený k pronájmu, poštovné, cestovné k bytu.
Technické zhodnocení není oprava. Nová kuchyňská linka, zateplení nebo přestavba koupelny se nedávají do výdajů najednou — zvyšují vstupní cenu a odepisují se. Hranicí je 80 000 Kč za zdaňovací období na jednom majetku.
Odpisy — položka, kterou paušál nikdy nedožene
Byt patří do páté odpisové skupiny, odepisuje se tedy 30 let. Vstupní cenou je pořizovací cena bytu; hodnota pozemku se neodepisuje, takže u rodinného domu je potřeba cenu rozdělit.
Byt pořízený za 2 400 000 Kč. Při rovnoměrném odpisování je roční odpis v dalších letech zhruba 80 000 Kč. O tolik se ti každý rok snižuje základ daně, aniž bys cokoli zaplatil — peníze jsi vydal při koupi.
Pokud jsi byt pořídil výrazně dřív, než jsi ho začal pronajímat, existují zvláštní pravidla pro určení vstupní ceny. To je přesně otázka na účetní — rozdíl v odpisu může být značný a špatně určená vstupní cena se táhne celých třicet let.
Srovnání na jednom bytě
Nájemné 20 000 Kč měsíčně, tedy 240 000 Kč za rok.
Paušál: výdaje 72 000 Kč, základ daně 168 000 Kč, daň 15 % = 25 200 Kč.
Skutečné výdaje: odpis 80 000 + úroky z hypotéky 48 000 + opravy 25 000 + pojištění 4 000 + daň z nemovitých věcí 1 500 = 158 500 Kč. Základ daně 81 500 Kč, daň 15 % = 12 225 Kč.
Rozdíl 12 975 Kč ročně, tedy skoro sedm měsíčních nájmů za deset let.
Sazba daně je 15 % pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy a 23 % nad touto hranicí. U jednoho pronajímaného bytu se k vyšší sazbě obvykle nedostaneš, pokud k tomu nemáš vysoký příjem ze zaměstnání.
Čtyři omyly, které stojí peníze
- Zálohy na služby nejsou tvůj příjem, pokud je jen vybíráš, platíš z nich dodavatelům a na konci roku vyúčtuješ. Příjmem je nájemné.
- Jistota není příjem — je to vratná záloha. Příjmem se stane až ve chvíli, kdy si z ní něco oprávněně ponecháš.
- Nezaplacené nájemné nedaníš. Daní se, co ti skutečně došlo v daném roce.
- Paušál neznamená žádnou evidenci. Výši příjmů musíš umět doložit i tak — typicky výpisem z účtu.
Co si schovávat celý rok
- přehled přijatých plateb po měsících a po bytech,
- faktury za opravy a údržbu s datem a dodavatelem,
- roční vyúčtování služeb a vyúčtování od společenství vlastníků,
- potvrzení banky o zaplacených úrocích,
- pojistné smlouvy a doklad o zaplacení daně z nemovitých věcí,
- kupní smlouvu a doklady k technickému zhodnocení kvůli odpisům.
Doklady se uchovávají dlouho — u plateb souvisejících s DPH jde o deset let od konce zdaňovacího období, ve kterém se platba uskutečnila. Prakticky to znamená nic nemazat.
Housio umí stáhnout jeden sešit se vším, co k nemovitosti za celou dobu máš — přijaté platby po měsících, výdaje s dodavateli a kategoriemi, smlouvy, pojištění i revize. Účetní tak dostane podklad pro přiznání jedním klikem místo skládání z e-mailů a bankovních výpisů. A protože se eviduje, co doopravdy přišlo, sedí čísla s tím, co se má danit.
Nechceš to počítat ručně? Použij kalkulačka daně z pronájmu — počítá přímo v prohlížeči, nic se nikam neodesílá.
Časté dotazy
Platí se z nájmu sociální a zdravotní pojištění?
Ne. Příjmy z nájmu podle § 9 nevstupují do vyměřovacích základů pro sociální ani zdravotní pojištění. Právě proto se pronajímání obvykle nevyplatí vést jako živnost — tam by pojistné platit šlo.
Můžu každý rok střídat paušál a skutečné výdaje?
Způsob volíš pro celé zdaňovací období a nelze ho uvnitř roku měnit. Mezi lety přejít můžeš, ale přechod má daňové dopady — typicky úpravu základu daně. Spočítej si ho dopředu, ideálně s daňovým poradcem.
Jak dlouho se odepisuje byt?
Byt a bytový dům patří do páté odpisové skupiny, tedy 30 let. U rovnoměrného odpisování jde v prvním roce o nižší procento vstupní ceny a v dalších letech o stálou částku.
Daní se nájemné, které nájemník nezaplatil?
U fyzické osoby s příjmy podle § 9 se daní to, co ti skutečně došlo v daném roce. Předepsané, ale nezaplacené nájemné nedaníš. Když ho nájemník doplatí později, zdaníš ho v roce, kdy platba přišla.
Potřebuju na pronájem bytu živnostenský list?
Na běžný dlouhodobý nájem ne. Jakmile ale k bydlení přidáváš služby jako úklid, výměnu prádla nebo recepci — typicky u krátkodobého pronájmu přes platformy — jde o ubytovací službu, která živnostenské oprávnění vyžaduje.
Opřeno o: § 9 a § 38g zákona o daních z příjmů · informace Finanční správy
Stav k 1. 10. 2026. Text je praktický průvodce, ne právní ani daňové poradenství — u konkrétní smlouvy nebo u sporu se poraď s advokátem či daňovým poradcem.