Povinné revize v pronajímaném bytě: elektřina, plyn a komín
8 min čtení
Revize jsou tichá povinnost. Nikdo o ně nestojí, dokud se nic nestane — a ve chvíli, kdy vyhoří zásuvka nebo unikne plyn, je revizní zpráva první papír, který pojišťovna i hasiči chtějí vidět. Tenhle návod říká, co se reviduje, jak často a kdo to platí.
- Elektroinstalace zpravidla jednou za pět let, plyn každoročně kontrola a revize jednou za tři roky.
- Odpovědnost nese vlastník, i když zařízení užívá nájemník.
- Nájemce musí umožnit přístup, pokud ho dopředu upozorníš v přiměřené době.
- Bez revizní zprávy se po škodě těžko prokazuje, že zařízení bylo v pořádku.
Co se v bytě vlastně reviduje
Pod pojem revize spadá několik různých kontrol, které mají vlastní předpisy i lhůty. U běžného bytu jde hlavně o tohle:
- Elektroinstalace — rozvody v bytě, zásuvky, jističe, případně elektrický sporák nebo bojler.
- Plynové zařízení — spotřební rozvod plynu a spotřebiče: kotel, karma, plynový sporák.
- Spalinová cesta — komín nebo kouřovod u každého spotřebiče, který někam odvádí spaliny.
- Hromosvod a výtah — ty už jsou věcí domu, tedy společenství vlastníků.
Hranice mezi „bytem“ a „domem“ je přitom to, co v praxi dělá nejvíc zmatku. Společné rozvody a zařízení domu hlídá společenství vlastníků, co je uvnitř bytu, je na vlastníkovi jednotky — tedy na tobě.
Intervaly, které potřebuješ znát
| Zařízení | Jak často | Kdo to zpravidla řeší |
|---|---|---|
| Elektroinstalace v bytě | revize jednou za 5 let | vlastník jednotky |
| Plynové spotřebiče a rozvod | kontrola 1× ročně, revize 1× za 3 roky | vlastník jednotky |
| Spalinová cesta | kontrola zpravidla 1× ročně | vlastník jednotky |
| Hromosvod | podle typu objektu, obvykle 2 až 4 roky | společenství vlastníků |
| Výtah | pravidelně podle normy | společenství vlastníků |
Lhůty se liší podle typu zařízení, paliva i stáří objektu a předpisy se v posledních letech měnily. Čísla v tabulce jsou obvyklá pro běžný byt — u konkrétního zařízení je autoritou revizní technik a předpis, který na něj dopadá, ne tahle tabulka.
Kdo revizi zajišťuje a kdo ji platí
Odpovědnost za stav zařízení nese vlastník, i když ho denně používá někdo jiný. Nájemník má povinnost oznámit závadu a umožnit její odstranění; nemá povinnost shánět revizního technika.
Náklad na revizi není drobná oprava ani běžná údržba — ty hradí nájemce podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Revize je nad jejich rámec, takže ji platí vlastník. Výjimkou bývá zařízení, které si do bytu pořídil sám nájemce.
Plynový kotel v bytě je tvůj: roční kontrolu i tříletou revizi platíš ty. Nájemník si do bytu přinesl vlastní plynový gril na balkon — ten je jeho věc a tvoje odpovědnost na něj nedosahuje.
Co o revizích napsat do smlouvy
Nemusí to být odstavec na půl strany. Stačí tři věty, které předejdou dohadování:
„Pronajímatel zajišťuje na své náklady pravidelné revize a kontroly technických zařízení, která jsou součástí bytu. Nájemce se zavazuje umožnit přístup do bytu za účelem provedení revize, kontroly nebo odečtu, bude-li mu to oznámeno alespoň pět dnů předem. Nájemce je povinen bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli závadu na technickém zařízení bytu.“
Přístup do bytu je přitom to, kvůli čemu revize nejčastěji nevyjde. Zákon nájemci ukládá umožnit prohlídku i přístup k zařízením, pokud ho na to předem upozorníš v přiměřené době — ale konkrétní lhůta ve smlouvě ti ušetří hádku o tom, co je přiměřené.
Co se stane, když papír chybí a vznikne škoda
- Pojišťovna může plnění krátit nebo odmítnout, pokud se prokáže, že škoda souvisí se zanedbanou povinností. Revizní zprávu bude chtít vidět.
- Odpovědnost za škodu na zdraví nebo majetku třetích osob jde za vlastníkem zařízení. U požáru nebo otravy oxidem uhelnatým to může být velmi drahé.
- Dokazování bez revizní zprávy je skoro beznadějné. Platná revize naopak ukazuje, že jsi povinnost splnil.
Pojistka na pronajímaný byt má navíc vlastní úskalí — o těch píšu v hesle pojištění pronajímané nemovitosti.
Jak si to hlídat, aby nic nepropadlo
Revize mají jednu nepříjemnou vlastnost: připomenou se samy až tím, že propadly. U jednoho bytu se to ještě uhlídá v hlavě, u pěti už ne.
- U každého zařízení si zapiš datum poslední revize a interval.
- Spočítej datum příští a nastav si připomínku aspoň dva měsíce dopředu — technici bývají objednaní.
- Revizní zprávu si ulož digitálně k té konkrétní nemovitosti, ne do e-mailu.
- Při výměně nájemníka zkontroluj, jestli některá revize nepropadne během nového nájmu.
Housio má u každé nemovitosti záložku Revize: typ, datum provedení, platnost do a interval. Co se blíží konci, upozorní s předstihem a co už propadlo, svítí červeně. Revizní zprávu si nahraješ k témuž místu, takže se při škodě nehledá ve starých e-mailech.
Časté dotazy
Musí mít pronajímaný byt revizi elektroinstalace?
Pravidelná revize elektroinstalace se u bytů provádí zpravidla jednou za pět let. Odpovědnost nese vlastník; u společných rozvodů v domě ji zajišťuje společenství vlastníků, u rozvodů v bytě vlastník jednotky.
Jak často se kontroluje plyn?
U spotřebního rozvodu plynu a plynových spotřebičů se dělá kontrola jednou ročně a provozní revize jednou za tři roky. Platí to i pro byt, který pronajímáš.
Může revizi platit nájemník?
Náklad na revizi zařízení, které je součástí bytu, nese zpravidla vlastník — není to drobná oprava ani běžná údržba. Ujednat ve smlouvě přenesení nákladu na nájemce lze jen v mezích zákona a u revizí to bývá sporné.
Co když mě nájemník do bytu kvůli revizi nepustí?
Nájemce musí umožnit prohlídku bytu i přístup k zařízením, pokud ho na to pronajímatel předem upozorní v přiměřené době. Opakované odmítnutí je porušením povinností nájemce.
Jak dlouho revizní zprávy schovávat?
Minimálně do další revize, prakticky ale déle — při škodě se dokládá i několik let zpětně. Digitální archiv nic nestojí a papír se ztratí.
Opřeno o: nařízení vlády č. 190/2022 Sb. a č. 191/2022 Sb. · nařízení vlády č. 34/2016 Sb.
Stav k 5. 10. 2026. Text je praktický průvodce, ne právní ani daňové poradenství — u konkrétní smlouvy nebo u sporu se poraď s advokátem či daňovým poradcem.