Daň při prodeji bytu: pět let, deset let, nebo vůbec
9 min čtení
Většina prodejů bytu je od daně osvobozená. „Většina“ je ale slabá útěcha, když se do ní zrovna nevejdeš — u bytu za pět milionů jde o statisíce.
- Nabyto do konce 2020 → časový test 5 let. Od 2021 → 10 let.
- Dva roky bydliště v bytě osvobozují bez ohledu na časový test.
- Použití peněz na vlastní bytovou potřebu osvobozuje i při nesplněném testu.
- Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, kupující neplatí nic.
Tři cesty k osvobození
Zákon nabízí tři samostatné důvody, proč nemusíš příjem z prodeje zdanit. Stačí splnit jeden z nich.
| Cesta | Podmínka | Kde v zákoně |
|---|---|---|
| Časový test | vlastnil jsi 5 nebo 10 let podle data nabytí | § 4 odst. 1 písm. b) |
| Bydliště | měl jsi v bytě bydliště poslední 2 roky před prodejem | § 4 odst. 1 písm. a) |
| Bytová potřeba | peníze použiješ na obstarání vlastní bytové potřeby | § 4 odst. 1 písm. a) a b) |
U investičního bytu, ve kterém jsi nikdy nebydlel a peníze chceš použít jinde, zbývá jediná — časový test. Proto se o něm mluví nejvíc.
Časový test: pět, nebo deset let
Do roku 2020 byl časový test pětiletý. Zákon č. 386/2020 Sb. ho od 1. ledna 2021 prodloužil na deset let. Zásadní je, co stojí v jeho přechodném ustanovení: u nemovitosti nabyté před účinností změny se použije osvobození podle dosavadního znění.
Byt koupený v září 2019 → platí pětiletý test, od září 2024 je prodej osvobozený.
Byt koupený v únoru 2021 → platí desetiletý test, osvobozeno bude až od února 2031.
Dva sousedé, skoro stejné byty, rozdíl pět let.
Doba se počítá od nabytí vlastnického práva, a to je u nemovitosti zapsané v katastru den, ke kterému nastaly právní účinky vkladu — tedy den podání návrhu na vklad. Ne den podpisu kupní smlouvy a ne den, kdy katastr rozhodl.
§ 4 má u obou testů výjimku, na kterou se zapomíná: osvobození se nevztahuje na nemovitosti, které jsou nebo v rozhodné době byly zahrnuty do obchodního majetku. U pětiletého testu jsou to 2 roky od vyřazení, u desetiletého 10 let před prodejem. Pokud jsi byt měl v obchodním majetku jako OSVČ, počítej s tím zvlášť.
Dva roky bydliště
Druhá cesta se týká vlastního bydlení: měl-li jsi v bytě bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozený bez ohledu na to, jak dlouho byt vlastníš.
Bydliště není totéž co trvalý pobyt zapsaný na úřadě. Je to místo, kde se skutečně zdržuješ s úmyslem žít tam — trvalý pobyt je jen jeden z důkazů. Finanční úřad se dívá i na to, kam ti chodí pošta, kde máš uzavřené smlouvy na energie a kde jsi reálně bydlel.
U investičního bytu tahle cesta zpravidla nepřipadá v úvahu. Zmiňuju ji proto, že se hodí ve chvíli, kdy se rozhoduješ, který ze dvou bytů prodat.
Peníze použité na vlastní bydlení
Třetí cesta je záchranná brzda: i když test nesplníš, je příjem osvobozený, pokud získané prostředky použiješ na obstarání vlastní bytové potřeby.
- Musí jít o tvou vlastní bytovou potřebu, ne o byt pro děti či rodiče a ne o další investiční byt.
- Použití je vázané lhůtami a musí se finančnímu úřadu oznámit. Tohle je bod, kde se vyplatí jedna konzultace s daňovým poradcem dřív, než podepíšeš kupní smlouvu — ne až v březnu při přiznání.
- Splacení hypotéky na vlastní bydlení se za bytovou potřebu považuje. Splacení hypotéky na pronajímaný byt ne.
Když osvobozený nejsi: jak se počítá daň
Neosvobozený příjem z prodeje nemovitosti patří mezi ostatní příjmy podle § 10. Základem daně je rozdíl mezi příjmem a výdaji.
| Co se odečítá | Poznámka |
|---|---|
| Kupní cena, za kterou jsi byt pořídil | u zděděného a darovaného se postupuje jinak |
| Prokazatelně vynaložené náklady na opravy a údržbu | je třeba mít doklady |
| Technické zhodnocení | rekonstrukce, která zvýšila hodnotu |
| Náklady spojené s prodejem | provize, znalecký posudek, právní služby |
| Zaplacené odpisy, pokud jsi je uplatňoval | snižují daňovou vstupní cenu — pozor na to |
Poslední řádek je u investičních bytů podstatný. Pokud jsi byt odpisoval a snižoval si tím daň z nájmu, při prodeji se to projeví — odečteš jen zůstatkovou cenu, ne celou pořizovací. Daňová úspora z odpisů se tak částečně vrací.
Výsledek se zdaní sazbou podle tvého celkového základu: 15 %, nad zákonným limitem 23 %. Jednorázový prodej bytu přitom dokáže základ vyhnat do vyšší sazby — a to je přesně situace, kdy se vyplatí ptát se poradce dopředu.
Čtyři chyby, které stojí statisíce
- Počítat test od podpisu smlouvy. Počítá se od právních účinků vkladu. Pár týdnů rozhodne, jestli jsi uvnitř, nebo venku.
- Nevědět o budoucím prodeji. Zákon řeší i případ, kdy se prodej uskuteční až po uplynutí testu, ale smlouva o budoucím prodeji byla uzavřena dřív. Osvobození se na takový příjem nevztahuje. Posunout podpis rezervační smlouvy o dva měsíce tedy nemusí stačit.
- Zahodit doklady o rekonstrukci. Faktury za novou koupelnu snižují základ daně. Bez nich zaplatíš z celého rozdílu. Schovávej je po celou dobu držení.
- Zapomenout na oznámení osvobozeného příjmu. Osvobozený příjem nad 5 milionů korun se finančnímu úřadu oznamuje podle § 38v, i když se nedaní. Za nesplnění hrozí pokuta.
Dobrá zpráva na závěr: daň z nabytí nemovitých věcí už neexistuje.Zrušil ji zákon č. 386/2020 Sb. a kupující tedy ze čtyř procent z ceny neplatí nic. Pokud na ni někdo u prodeje upozorňuje, pracuje se zastaralými informacemi.
V Housiu máš u bytu pořizovací cenu, cenu rekonstrukce i přiložené faktury za opravy — tedy přesně to, co při prodeji odečítáš od příjmu. Export do Excelu z toho udělá podklad pro daňového poradce za pár vteřin místo večera nad šanony.
Časté dotazy
Platí u mého bytu pětiletý, nebo desetiletý test?
Rozhoduje den nabytí vlastnického práva. U nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 platí původní pětiletý test, u nabytých od 1. 1. 2021 desetiletý. Vyplývá to z přechodného ustanovení zákona č. 386/2020 Sb.
Odkdy se doba počítá — od podpisu smlouvy, nebo od katastru?
Od nabytí vlastnického práva, tedy od právních účinků vkladu do katastru. Ty nastávají ke dni podání návrhu na vklad, ne ke dni, kdy katastr rozhodl. Den podpisu kupní smlouvy sám o sobě nerozhoduje.
Musím prodej uvést v přiznání, i když je osvobozený?
Do přiznání osvobozený příjem neuvádíš. Pozor ale na oznamovací povinnost u osvobozených příjmů nad 5 milionů korun — tu splníš samostatným oznámením finančnímu úřadu, ne přiznáním.
Platí se ještě daň z nabytí nemovitých věcí?
Ne. Byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. a zanikly i povinnosti, u nichž lhůta pro podání přiznání uplynula od 31. 3. 2020. Kupující tedy ze čtyř procent ceny neplatí nic.
Co když byt prodám se ztrátou?
Ztrátu z prodeje nemovitosti podle § 10 nelze uplatnit proti jiným druhům příjmů. Dá se jen započíst proti jinému příjmu téhož druhu v témže roce — tedy proti zisku z jiného prodeje.
Zkracuje se test, když jsem byt zdědil?
U dědění po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi se doba zkracuje o dobu, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel. U ostatních zůstavitelů se nezkracuje.
Opřeno o: § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona o daních z příjmů · zákon č. 386/2020 Sb. (zrušení daně z nabytí, přechodná ustanovení) · § 10 a § 38v zákona o daních z příjmů
Stav k 7. 10. 2026. Text je praktický průvodce, ne právní ani daňové poradenství — u konkrétní smlouvy nebo u sporu se poraď s advokátem či daňovým poradcem.