Výnos z pronájmu: jak ho spočítat tak, aby nelhal
9 min čtení
„Ten byt dělá šest procent.“ Skoro vždycky je to hrubý výnos, tedy roční nájemné dělené cenou. Čísla, která z něj zbydou po dani, pojistce, fondu oprav a jednom prázdném měsíci, vypadají úplně jinak.
- Hrubý výnos = roční nájemné ÷ pořizovací cena včetně vedlejších nákladů.
- Čistý výnos odečítá všechno, co ti z účtu odejde.
- Neobsazenost není smůla, ale položka v rozpočtu.
- Zhodnocení ceny není příjem, dokud neprodáš.
Hrubý výnos a proč sám o sobě nestačí
Hrubý výnos je nejjednodušší číslo, jaké o bytu můžeš mít:
Byt za 4 500 000 Kč, nájemné 18 000 Kč měsíčně bez služeb.
Roční nájemné 216 000 Kč ÷ 4 500 000 Kč = 4,8 % hrubého výnosu.
Dvě věci, na kterých se tohle číslo nejčastěji nafoukne. První: do ceny se počítá jen kupní cena, ne to, co koupě doopravdy stála. Druhá: do nájemného se započítají i zálohy na služby, které ale nejsou tvůj příjem — jen je vybíráš a na konci roku vyúčtuješ.
Do pořizovací ceny patří i vedlejší náklady: poplatek za vklad do katastru, odhad pro banku, právní služby, případná provize a hlavně to, co jsi do bytu musel dát, než se dal pronajmout. U staršího bytu to bývají statisíce a posunou výnos o půl procenta i víc.
Čistý výnos: co se musí odečíst
Čistý výnos počítá s tím, co ti z účtu opravdu odejde. Seznam není dlouhý, ale skoro nikdo ho nemá celý:
| Položka | Typicky ročně | Poznámka |
|---|---|---|
| Daň z nemovitých věcí | stovky až jednotky tisíc | platí vlastník, sazby se od 2024 zvýšily |
| Pojištění nemovitosti | jednotky tisíc | daňově uznatelný výdaj |
| Příspěvek do fondu oprav | tisíce až desetitisíce | u jednotky v SVJ, nese ho vlastník |
| Opravy a údržba | těžko odhadnout, rezervuj si | nejvíc podceňovaná položka |
| Revize | stovky až tisíce | plyn, elektro, komín |
| Neobsazenost | viz níže | počítej s ní, i když letos nebyla |
| Daň z příjmu | 15 % ze základu | po odečtení výdajů nebo paušálu |
Čistý výnos pak spočítáš jako (roční nájemné − roční náklady) ÷ pořizovací cena. Z příkladu výše: 216 000 Kč nájemného, 38 000 Kč nákladů, daň 26 700 Kč z rozdílu — zbývá 151 300 Kč, tedy 3,4 % čistého výnosu. Z 4,8 % zmizela skoro třetina.
Jakou daň přesně zaplatíš, záleží na tom, jestli uplatníš skutečné výdaje nebo výdajový paušál. Obě varianty vedle sebe spočítá kalkulačka daně z pronájmu, souvislosti rozebírá článek o daních z pronájmu.
Výnos z vlastního kapitálu
Dvě různé otázky, dvě různá čísla:
- Vyplatí se ten byt? → výnos z celé pořizovací ceny, bez ohledu na to, jak je financovaný. Měří nemovitost.
- Vyplatí se mi do něj dát svoje peníze? → výnos z vlastního kapitálu, tedy z toho, co jsi do bytu vložil ze svého. Měří tvou investici.
Stejný byt za 4 500 000 Kč, hypotéka 3 000 000 Kč, vlastní peníze 1 500 000 Kč. Úroky za rok 135 000 Kč (4,5 %). Čistý příjem po nákladech a dani byl 151 300 Kč, po úrocích zbývá 16 300 Kč.
Výnos z vlastního kapitálu: 16 300 ÷ 1 500 000 = 1,1 %.
Zároveň ti ale nájemníci za rok umořili část jistiny — a ta ti zůstává v majetku.
Tohle je ta věc, kterou páka dělá v obou směrech. Když je úrok nižší než čistý výnos nemovitosti, hypotéka tvůj výnos z vlastních peněz zvedá. Když je vyšší, snižuje ho — a může ho stáhnout i pod nulu. Limity a podmínky rozebírá článek o hypotéce na investiční byt.
Počítej s tím, že byt bude občas prázdný
Mezi dvěma nájemníky je skoro vždycky mezera: výpovědní doba, úklid, malování, inzerát, prohlídky, podpis. Měsíc je optimistický odhad.
Jeden prázdný měsíc za rok znamená, že přijde 11 nájmů místo 12 — tedy o 8,3 % nižší příjem. Z čistého výnosu 3,4 % to v příkladu výše udělá 3,1 %. A to je případ, kdy se nic nepokazí.
Neobsazenost nepočítej jako „letos se to nestalo, tak nula“. Počítej ji jako průměr: když se ti nájemníci mění po třech letech a výměna trvá měsíc, je to jeden měsíc ze 36 — tedy asi 2,8 % ročně natrvalo.
Zhodnocení ceny není výnos, dokud neprodáš
Byt, který jsi koupil za 3 000 000 Kč a dnes má hodnotu 4 500 000 Kč, ti vydělal 1 500 000 Kč. Na papíře. Dokud neprodáš, není to příjem — nedá se z toho žít a nedá se z toho zaplatit oprava střechy.
Navíc to není celé tvoje. Jestli příjem z prodeje nebude osvobozený, zdaníš ho — a tam rozhoduje, kdy jsi byt nabyl. Rozebírá to článek o dani při prodeji bytu.
Počítat zhodnocení do výnosu z pronájmu je tedy míchání dvou různých věcí. Nájem je pravidelný příjem s pravidelnými náklady. Zhodnocení je jednorázová a nejistá položka, která se projeví jednou — nebo taky ne.
S čím výnos srovnávat
Číslo samo o sobě nic neříká. Smysl dává až ve srovnání — a ne s jiným bytem, ale s alternativou, kterou máš.
- S bezrizikovou sazbou. Spořicí účet nebo státní dluhopis nic nestojí a nic nezabere. Rozdíl mezi nimi a čistým výnosem bytu je to, co ti pronájem platí za riziko a práci. Když je rozdíl nula, děláš to zadarmo.
- S vlastním časem. Pronájem není pasivní příjem. Prohlídky, vyúčtování, revize, opravy, občas spor. Když to děláš sám, je to pár desítek hodin ročně — a ty v tom výnosu nejsou započítané.
- Se stavem bytu. Byt, který bude za pět let potřebovat novou koupelnu a okna, nemá výnos, jaký ukazuje tabulka. Má ho o tu rekonstrukci nižší — jen ještě nezaplacenou.
V Housiu vidíš u každého bytu příjmy i výdaje za rok vedle sebe a k tomu obsazenost — tedy přesně ta čísla, ze kterých se čistý výnos počítá. Nemusíš je dohledávat v bance a ve složce faktur a nemusíš odhadovat, kolik měsíců byl byt prázdný.
Časté dotazy
Jaký výnos je u bytu dobrý?
Univerzální číslo neexistuje a kdo ho tvrdí, prodává. Smysluplné srovnání je proti bezrizikové alternativě: pokud ti spořicí účet nebo státní dluhopis dává podobně jako čistý výnos bytu, nebereš za riziko a práci nic navíc. Rozdíl mezi nimi je to, co ti pronájem platí za starost.
Mám do výnosu počítat splátku hypotéky?
Do čistého výnosu z ceny nemovitosti ne — ten má měřit nemovitost, ne způsob financování. Do výnosu z vlastního kapitálu ano, ale jen úrokovou část; splátka jistiny není náklad, jen přesun peněz z účtu do majetku.
Patří do nákladů i odpisy?
Do daňového výpočtu ano, do peněžního ne. Odpis snižuje daň, ale žádné peníze ti z účtu neodejdou. Pro posouzení, jestli se byt vyplatí, počítej hlavně s penězi; odpis si pak připočti jako daňovou úsporu.
Jak počítat výnos, když byt teprve kupuju?
Do pořizovací ceny započti i vedlejší náklady — poplatek za vklad do katastru, odhad, právní služby, provizi, a hlavně náklady na uvedení bytu do pronajímatelného stavu. Bez nich vyjde výnos optimisticky o celé procento.
Má smysl počítat výnos u bytu, který už roky vlastním?
Ano, ale ne z původní kupní ceny. Počítej z dnešní tržní hodnoty: to je částka, kterou v bytě skutečně držíš. Byt koupený před deseti lety může vykazovat krásný výnos z tehdejší ceny a nic moc z té dnešní — a právě to druhé číslo rozhoduje, jestli ho držet dál.
Opřeno o: Vlastní výpočet; použité sazby a lhůty vycházejí z českých daňových předpisů platných k datu aktualizace.
Stav k 7. 10. 2026. Text je praktický průvodce, ne právní ani daňové poradenství — u konkrétní smlouvy nebo u sporu se poraď s advokátem či daňovým poradcem.