Hypotéka na investiční byt: co se od dubna 2026 změnilo
8 min čtení
Od dubna 2026 banky u investičních hypoték počítají přísněji. Není to zákon ani vyhláška, je to doporučení ČNB — v praxi se ale podle něj úvěry schvalují.
- Závazné je jen LTV 80 % (90 % do 36 let na vlastní bydlení).
- DTI a DSTI zůstávají deaktivované, bez závazné hranice.
- U investičních hypoték ČNB doporučuje LTV 70 % a DTI 7 od 1. 4. 2026.
- Investiční = třetí a další byt, nebo byt určený k pronájmu.
Jaké limity dnes platí
| Ukazatel | Co měří | Závazná hranice |
|---|---|---|
| LTV | úvěr ÷ hodnota zastavené nemovitosti | 80 %, u žadatelů do 36 let na vlastní bydlení 90 % |
| DTI | celkový dluh ÷ roční čistý příjem | deaktivováno — bez závazné hranice |
| DSTI | měsíční splátky ÷ měsíční čistý příjem | deaktivováno — bez závazné hranice |
To, že DTI a DSTI nemají závaznou hranici, neznamená, že je banka nepočítá. Počítá, jen podle vlastních pravidel. Deaktivace znamená, že ji k nim nenutí ČNB.
Co je investiční hypotéka
Definice z doporučení ČNB je konkrétní a stojí za přečtení, protože se netýká jen lidí, kteří o sobě říkají „investor“. Investiční hypotéka je úvěr poskytnutý:
- na pořízení třetí a další obytné nemovitosti, nebo
- na pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu.
První podmínka je ta, která překvapuje. Máš byt, ve kterém bydlíš, chalupu po babičce a kupuješ si menší byt pro dceru na studia? Je to třetí obytná nemovitost — a banka podle doporučení sáhne po přísnějším limitu, i když o žádnou investici nejde.
Rozdíl v praxi: u běžné hypotéky doložíš 20 % z ceny, u investiční 30 %. U bytu za 4 500 000 Kč je to 900 000 Kč proti 1 350 000 Kč — o 450 000 Kč vlastních peněz navíc.
Doporučení není zákaz
ČNB v téže zprávě z 27. listopadu 2025 nechala kapitálové rezervy beze změny a limity u investičních hypoték vydala jako doporučení, ne jako závaznou hranici. Sama k tomu poznamenala, že právní závaznost by byla pro rovné podmínky na trhu zásadní — tedy že by ji preferovala.
Pro tebe z toho plyne praktická věc: banky se liší. Doporučení si každá implementuje po svém a některá může být vstřícnější. Má tedy smysl ptát se víc než jedné, a ptát se konkrétně: „Považujete tenhle úvěr za investiční podle doporučení ČNB?“
Počítá banka nájemné jako příjem
Částečně a opatrně. Typický postup je, že banka uzná jen část očekávaného nájemného — zbytek si nechává jako rezervu na neobsazenost a náklady. A často chce vidět podepsanou nájemní smlouvu, ne odhad z inzerátů.
U prvního investičního bytu proto počítej s tím, že úvěr musíš unést ze svých ostatních příjmů. Teprve u dalšího ti historie plateb z prvního bytu pomůže — a tam se hodí mít příjmy doložené, ne jen tvrzené.
Byt za 4 500 000 Kč, nájemné 18 000 Kč měsíčně. Banka uzná 70 % nájemného, tedy 12 600 Kč. Splátka hypotéky na 3 150 000 Kč (LTV 70 %) na 25 let při 4,5 % je zhruba 17 500 Kč. Rozdíl 4 900 Kč měsíčně musíš unést z vlastních příjmů — a to je stav, kdy je byt pronajatý.
Úrok ano, splátka ne
Tohle je nejčastější chyba v daňovém přiznání z pronájmu. Splátka hypotéky má dvě části a daňově se chovají úplně jinak.
| Část splátky | Daňově | Proč |
|---|---|---|
| Úrok | uznatelný výdaj | je to cena za půjčené peníze |
| Jistina | není výdaj | jen splácíš dluh, majetek ti zůstává |
| Poplatky za vedení úvěru | uznatelný výdaj | souvisí s dosažením příjmu |
| Pojištění nemovitosti | uznatelný výdaj | souvisí s pronajímaným majetkem |
Uplatnit úrok můžeš jen při skutečných výdajích. Při výdajovém paušálu je v paušálu zahrnuto všechno a nic navíc si neodečteš — což u bytu na hypotéku obvykle znamená, že se paušál nevyplatí. Obě varianty porovnává článek o daních z pronájmu.
Nepleť si to s odpočtem úroků z úvěru na vlastní bytovou potřebupodle § 15, který si lidé odečítají od základu daně za bydlení. U bytu, který pronajímáš, jde o jinou věc: úrok je výdajem na dosažení příjmu podle § 24.
Čeho se u páky bát
Hypotéka zvětšuje výsledek oběma směry. Co se stane, když se něco pokazí:
- Prázdný byt. Nájem nechodí, splátka ano. Tři měsíce bez nájemníka u bytu, kde splátka převyšuje nájem, znamená vzít peníze odjinud.
- Konec fixace. Úrok se mění, splátka taky. Byt, který při 2,5 % vydělával, při 5,5 % prodělává — a ty s tím do konce fixace nic neuděláš.
- Neplatící nájemník. Vymáhání trvá měsíce a splátka běží celou dobu. Postup popisuje článek o neplatícím nájemníkovi, ale ani nejrychlejší postup ti peníze nevrátí hned.
- Pokles ceny. Při LTV 70 % stačí pokles o 30 % a dluh se rovná hodnotě. Při refinancování to banka uvidí.
Nic z toho není důvod hypotéku nebrat. Je to důvod mít rezervu — a za rozumnou se u bytu na úvěr považuje aspoň půlroční splátka stranou, plus rezerva na opravu.
V Housiu vedeš u bytu příjmy i výdaje včetně úroků a pojistného, takže na konci roku máš podklad pro skutečné výdaje pohromadě a nemusíš ho skládat z výpisů. Z ročního přehledu zároveň uvidíš, kolik měsíců byl byt obsazený.
Časté dotazy
Jaké limity pro hypotéky teď platí závazně?
Závazná je jen horní hranice LTV: 80 % hodnoty zastavené nemovitosti, u žadatelů mladších 36 let financujících vlastní bydlení 90 %. Ukazatele DTI a DSTI zůstávají podle rozhodnutí bankovní rady ČNB deaktivované, tedy bez závazné horní hranice.
Co přesně ČNB doporučila u investičních hypoték?
V tiskové zprávě z 27. 11. 2025 doporučila poskytovatelům uplatňovat od 1. dubna 2026 u investičních hypotečních úvěrů obezřetnější úroveň LTV 70 % a DTI 7. Je to doporučení, ne závazná vyhláška — banky se jím ale v praxi řídí.
Kdy je hypotéka podle ČNB investiční?
Podle definice z téže zprávy jde o úvěr poskytnutý na pořízení třetí a další obytné nemovitosti, nebo na pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu. Nerozhoduje tedy jen tvůj záměr, ale i to, kolik nemovitostí už máš.
Můžu si úroky z hypotéky odečíst od příjmu z pronájmu?
Pokud uplatňuješ skutečné výdaje, ano — úroky z úvěru na pořízení pronajímané nemovitosti jsou daňově uznatelný výdaj. Splátka jistiny výdajem není, jen snižuje dluh. Při výdajovém paušálu si nemůžeš odečíst nic navíc, paušál pokrývá všechno.
Zohlední banka nájemné, které z bytu budu mít?
Většinou částečně — banky typicky uznávají jen část očekávaného nájemného a často až po doložení podepsané nájemní smlouvy. Na plný příjem z nepronajatého bytu nespoléhej; u prvního investičního bytu počítej s tím, že úvěr musíš unést z ostatních příjmů.
Mám si brát hypotéku, když mám na byt celou částku?
Je to otázka na porovnání úroku s výnosem, ne na univerzální odpověď. Když je úrok nižší než čistý výnos bytu, páka ti výnos z vlastních peněz zvedá. Když vyšší, snižuje ho. A u každé páky platí, že zvětšuje i ztrátu.
Opřeno o: ČNB, tisková zpráva z 27. 11. 2025 (doporučení k investičním hypotečním úvěrům) · ČNB, stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DTI a DSTI · § 24 zákona o daních z příjmů
Stav k 7. 10. 2026. Text je praktický průvodce, ne právní ani daňové poradenství — u konkrétní smlouvy nebo u sporu se poraď s advokátem či daňovým poradcem.