Kalkulačka výnosu z pronájmu
Inzeráty uvádějí hrubý výnos: roční nájemné dělené cenou. Po odečtení toho, co se opravdu platí, z něj bývá polovina. Tahle kalkulačka ukáže obě čísla vedle sebe.
Vklad do katastru, odhad, právní služby, provize a hlavně uvedení bytu do pronajímatelného stavu. Bez nich vyjde výnos optimisticky.
Bez záloh na služby. Zálohy nejsou tvůj příjem — jen je vybíráš a na konci roku vyúčtuješ.
Daň z nemovitých věcí, pojištění, fond oprav, revize a rezerva na opravy.
Průměr, ne letošek. Když se nájemníci mění po třech letech a výměna trvá měsíc, je to 0,33 měsíce ročně.
Jen úroková část splátky. Splátka jistiny není náklad — jen přesouvá peníze z účtu do majetku.
Kolik jsi do bytu dal ze svého. Necháš-li prázdné, počítá se nákup bez hypotéky.
- Pořizovací cena včetně vedlejších nákladů
- 4 700 000 Kč
- Nájemné za rok při plné obsazenosti
- 216 000 Kč
- Ušlé nájemné za prázdné měsíce
- -5 940 Kč
- Roční náklady
- -38 000 Kč
- Daň z příjmu (15 %)
- -25 809 Kč
- Čistý příjem za rok
- 146 251 Kč
Tři čísla, která se pletou
Hrubý výnos měří cenu proti nájemnému a nic jiného. Čistý výnos odečte všechno, co ti z účtu odejde, a měří nemovitost. Výnos z vlastních peněz odečte navíc úroky a dělí tím, co jsi do bytu dal ze svého — ten měří tvou investici, ne byt.
Proč se počítá z pořizovací ceny, ne z kupní
Do ceny patří i vklad do katastru, odhad, právní služby, provize a hlavně uvedení bytu do pronajímatelného stavu. U staršího bytu to bývají stovky tisíc a posunou výnos o půl procenta i víc.
Neobsazenost není smůla, ale položka
Mezi dvěma nájemníky je skoro vždy mezera. Počítej ji jako průměr, ne podle letoška: když se nájemníci mění po třech letech a výměna trvá měsíc, je to 0,33 měsíce ročně natrvalo.
Splátka jistiny do nákladů nepatří
Zadávej jen úrokovou část splátky. Jistina není náklad — jen přesouvá peníze z tvého účtu do tvého majetku. Daňově je to stejné: úrok je uznatelný výdaj, jistina ne.
Co kalkulačka nepočítá
Zhodnocení ceny bytu. Není to příjem, dokud neprodáš, a při prodeji se navíc může zdanit. Míchat ho do výnosu z pronájmu znamená sčítat pravidelný příjem s jednorázovou a nejistou položkou.
Celý postup i to, co s výsledkem dál, rozebírá článek Výnos z pronájmu: jak ho spočítat tak, aby nelhal.
Opřeno o: § 9 a § 24 zákona o daních z příjmů. Výpočet běží přímo v prohlížeči, nic se nikam neodesílá. Jde o praktickou pomůcku, ne o právní ani daňové poradenství — u konkrétního případu se poraď s advokátem či daňovým poradcem.